La fin du contrat par le propriétaire

Je suis propriétaire et je souhaite rompre le bail en cours.

Dans quels cas ai-je le droit ?

Le propriétaire peut donner congé à son locataire dans certaines conditions.  Ce congé doit être justifié :
1. Soit par un motif légitime et sérieux : reconstruction ou modification de l’immeuble, inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (Par exemple, des retards systématiques dans le paiement du loyer et des charges, des troubles du voisinage répétés, une sous-location ou des travaux non autorisés…)
2. Soit par la reprise du logement pour y habiter lui-même ou le faire habiter par ses proches
3. Soit par la décision de vendre le logement

Démarche à suivre

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier, dans un délai qui varie en fonction de la durée du bail :

  • Lorsque le bail est conclu pour un an : le délai est de deux mois ;
  • Lorsque le bail est conclu pour une période supérieure à un an : le délai est de six mois.

Le délai de préavis court à compter du jour de :

  • La réception de la lettre recommandée, c’est-à-dire celle qui est apposée par l’administration des postes. Lorsque la lettre recommandée n’a pas été remise à son destinataire et a été renvoyée à son expéditeur, la notification n’est plus valable. Si la lettre lui parvient en retard, la date de résiliation du bail est repoussée d’autant.

Ex : une lettre de congé reçue le 10 janvier fait courir le préavis de deux mois jusqu’au 10 mars à minuit.

ou

  • La signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

CAS N°1 : le contrat contient une clause résolutoire pour motifs de non paiement. Après avoir tenté une conciliation amiable, le bailleur pourra saisir le juge des référés pour entamer une procédure d’expulsion.

La démarche à suivre est la suivante :

  1. Envoyer au locataire un commandement de payer
  2. Le locataire dispose ensuite d’un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû.
  3. Si le débiteur ne règle pas ou ne règle qu’en partie ce qui est dû, la clause de résiliation produit effet deux mois après le commandement de payer. La résiliation peut alors jouer de plein droit, c’est-à-dire que le juge ne peut que la constater, son contrôle ne s’exerçant que sur la régularité de la clause et du commandement.
  4. Notifier au Président au Président de la Polynésie française (via un huissier de justice) la décision de rupture du bail avec le locataire, par lettre recommandé avec accusé de réception, au moins 2 mois avant l’audience, afin qu’il saisisse, en tant que de besoin, les organismes ou services sociaux compétents.
  5. Le propriétaire peut adresser une requête au juge en constatation de résiliation et pour engager une procédure d’expulsion.

s’il n’y a pas de clause résolutoire dans le contrat.

La démarche à suivre est la suivante :

  1. Mettre en demeure le locataire de remplir son obligation.
  2. Si le bailleur n’obtient toujours rien, il pourra faire une requête au tribunal pour demander au juge civil la résiliation du bail et le paiement des loyers impayés.

CAS N°2 : le propriétaire décide de reprendre le logement

Le propriétaire doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. Ce dernier ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin.

CAS N°3 : le propriétaire décide de vendre  le logement

Le propriétaire doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire.

En l’absence de ces informations et de celles précisée par l’article LP21 de la loi du pays n°2012-26 du 10 décembre 2012, le congé n’est pas valable. Le bail est alors reconduit pour la même durée.

Référence

Loi du Pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012 relatif aux baux à usage d’habitation meublée et non meublée

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