Mitoyenneté

Dgae. Permis de construireQU’EST-CE QUE LA MITOYENNETÉ ?

La mitoyenneté s’apparente à une copropriété appliquée soit aux murs en dur, soit aux clôtures autres que les murs (fossés, haies et autres palissades) qui servent de séparation entre deux terrains contigus, ou aux ruelles qui séparent les habitations et destinées à recevoir les eaux usées ou les égouts des toits. La mitoyenneté est régie par les articles 653 à 671 du Code civil. La mitoyenneté ne coupe pas la propriété en deux parts égales, elle la conserve intacte. S’il s’agit d’un mur, c’est l’ensemble qui est commun (un peu comme un appartement que vous auriez acquis à deux). Vous ne possédez donc pas la construction sur 20 cm, si son épaisseur est de 40 cm. Votre propriété et celle de votre voisin se chevauchent. Vous êtes propriétaire de la partie du mur située chez lui et vice-versa. La mitoyenneté existe entre propriétés privées (particuliers, sociétés ou organismes privés). Il n’y en a pas si votre propriété longe le domaine public. Mais, il peut y avoir mitoyenneté avec une commune si celle-ci possède des propriétés privées.

COMMENT S’ACQUIERT LA MITOYENNETÉ ?

Par construction à frais communs  : Deux voisins entretiennent de bonnes relations et décident d’établir une jolie clôture à moindres frais.

Par prescription acquisitive Art. 2229 Code civil ) : Pendant trente ans, vous avez fait comme si la clôture était à vous. Vous avez joui de la mitoyenneté de façon ininterrompue, publique et non équivoque, sans que le voisin vous cherche le moindre problème. Une simple tolérance n’est pas une preuve suffisante, surtout lorsqu’elle n’est pas visible du dehors (arbres en escaliers appuyés contre le mur, par exemple). Vos actes de possession doivent être apparents ; vous avez appuyé votre remise sur le mur ou effectué à vos frais les travaux de réparation de celui-ci pendant plus de trente ans. Dorénavant, la clôture est légalement à vous. Dans de rares cas, la prescription trentenaire peut être ramenée à dix ou vingt ans ( Art. 2265 Code civil ).

Par cession  : On vous a donné ou vendu la mitoyenneté de la clôture.

QUELLES SONT LES PREUVES DE LA MITOYENNETÉ ?

La prescription trentenaire.

La preuve par titre  : Ce titre peut être établi, soit par un acte sous seing privé c’est à dire, passé sans l’intervention d’un notaire, qui ne sera pas opposable aux tiers et que vous ferez enregistrer à la Conservation des Hypothèques afin de lui donner une date, soit par un acte authentique c’est-à-dire, dressé par un notaire et retranscrit à la conservation des hypothèques ce qui le rendra opposable aux tiers. Cette preuve sera valable, même si un seul des propriétaires est en possession d’un tel document.

La preuve par présomption  : L’examen attentif des lieux et des constructions permet de remarquer une multitude de marques indiquant s’il y a mitoyenneté ou non : Le sommet du mur possède une double arête permettant l’écoulement des eaux des deux côtés, seul l’un des terrains est clôturé.

QUELLE EST LA MEILLEURE PREUVE EN CAS DE CONFLIT ?

Lorsqu’il y a conflit entre différents modes de preuve de la mitoyenneté, il n’est pas toujours facile de savoir ce qui a le plus de valeur aussi il existe une hiérarchie :

  • La prescription trentenaire a plus de valeur qu’un titre,
  • Le titre notarié ou manuscrit prime sur la présomption. Mais les titres sont rares aussi la loi se fonde-t-elle souvent sur des présomptions, notamment sur les particularités de conception architecturale.
  • Les marques de non-mitoyenneté (sommet du mur en pente d’un seul côté) et les marques de mitoyenneté (clôture séparant deux champs, sommet de mur à deux pentes) se contrarient parfois. L’appréciation de la priorité de l’une sur l’autre est laissée aux juges. En examinant le dossier, ceux-ci modulent la valeur des présomptions invoquées par les parties en présence en tenant toujours compte des usages locaux et en comparant avec des situations semblables dans le voisinage.

QU’EST-CE QUE LA CESSION FORCÉE ?

Pour éviter la multiplication des constructions parallèles, inesthétiques en espace restreint, la loi prévoit que chacun a la faculté d’acquérir la mitoyenneté d’un mur édifié sur la ligne séparative de deux terrains contigus (Art. 661 Code civil ). Il s’agit là d’une vente forcée, sorte d’expropriation contraire au principe du Code civil, qui prévoit que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété… » Art. 545 Code civil ). La cession forcée n’est pas applicable à un fossé, à une haie ou à une palissade. Pour revendiquer la mitoyenneté d’un mur, il vous suffit d’en faire la demande à votre voisin par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui proposant un montant raisonnable d’indemnisation. S’il refuse, vous l’assignez devant le tribunal d’Instance. La cession forcée de mitoyenneté ne s’apparente pas à un achat ordinaire et la garantie des vices cachés, telle qu’elle est prévue par l’article 1641 du Code civil, n’est pas applicable. Si après avoir payé un mur que vous pensiez en bon état, vous découvrez qu’il se fissure et qu’il vous faudra participer à des frais de remise en état, vous ne disposez que de peu de recours contre le vendeur qui a effectué des travaux de mauvaise qualité. La seule personne susceptible de réclamer une mitoyenneté par vente forcée est le propriétaire de la parcelle voisine. Ce droit est donc refusé au locataire, à tout occupant précaire et même à l’usufruitier. Enfin, sachez que vous pouvez réclamer la mitoyenneté sans avoir à justifier vos motifs, et le propriétaire du mur ne peut pas se soustraire à votre demande en démolissant le mur, par exemple.

LA MITOYENNETÉ PEUT-ELLE ÊTRE PARTIELLE ?

Oui. Si vous désirez construire sur une partie seulement d’un mur privatif, vous pouvez n’en acquérir que la surface qui vous est nécessaire. L’achat peut être limité à une partie du mur, dans le sens de la longueur comme dans celui de la hauteur. Les frais d’entretien s’effectueront au prorata de la surface.

COMMENT FIXE-T-ON L’INDEMNITÉ DE MITOYENNETÉ ?

Vous pouvez librement convenir d’un prix avec votre voisin. A défaut d’accord, vous suivrez les dispositions légales ( Art. 661 Code civil ). L’acquéreur rembourse :

  • La moitié des frais de construction du mur ou la portion de mur qu’il désire rendre mitoyen : matériaux, main d’œuvre, honoraires de l’architecte, taxes…
  • La moitié de la valeur du sol sur lequel le mur (ou la portion de mur) est bâti. Pour que l’indemnité reste équitable, il est admis que les frais de construction qui occasionnent beaucoup de dépenses ne doivent pas être partagés par moitié. Ainsi, si votre voisin a établi des fondations particulièrement épaisses pour aménager un garage souterrain, par exemple, vous n’avez pas à en supporter le surplus. Les dépenses sont estimées à la date de l’acquisition de la mitoyenneté, en tenant compte de l’état de vétusté du mur. La dépréciation du mur n’est pas calculée en fonction de son ancienneté, mais d’après son état de conservation à la date d’acquisition.

QUE FAIRE SI LE VOISIN TARDE À ME PAYER L’INDEMNITÉ DE MITOYENNETÉ ?

La cession de mitoyenneté entraîne pour l’acquéreur l’obligation d’en payer le prix. S’il tarde à le faire, vous pouvez invoquer le privilège du vendeur ( Art. 2103 Code civil ), qui vous permet d’être payé en priorité sur les autres créanciers de votre débiteur. Mais, pour vous prévaloir de ce droit, il faut que la vente ait été enregistrée, au bureau des hypothèques. Si vous pensez ne jamais voir la couleur de votre argent, demandez simplement l’annulation de la vente, comme vous le permet la loi ( Art. 1654 Code civil ).

PUIS-JE ME SOUSTRAIRE À LA MITOYENNETÉ ?

Oui. Si le mur que vous possédez en mitoyenneté vous paraît trop cher à réparer, vous pouvez renoncer à la mitoyenneté ( Art. 656 Code civil ). Vous n’avez pas besoin de l’accord de l’autre copropriétaire, l’abandon étant considéré par les juges comme un acte unilatéral n’exigeant aucune contrepartie. Tout comme la mitoyenneté, l’abandon peut ne porter que sur une partie de la surface du mur. Pour renoncer à la mitoyenneté, il vous suffit d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à votre voisin. Mieux vaut faire un acte notarié et le déposer à la Conservation des hypothèques, mais cela entraîne des frais. Dans la pratique, les renonciations se font plutôt sous seing privé, c’est-à-dire sur papier libre. En renonçant à la mitoyenneté, vous renoncez aussi à ses avantages, notamment à la possibilité de vous appuyer sur le mur pour édifier une construction. Les limites de votre terrain se trouvent reculées, car vous perdez la possession du sol sous la moitié du mur. Mais il vous est possible, à tout moment, de vous « repentir » et d’acquérir à nouveau la mitoyenneté par cession forcée ( Art. 661 Code civil ).

DANS QUELS CAS L’ABANDON EST-IL REFUSÉ ?

L’abandon vous est refusé si :

  • Vous retirez un profit du mur dont vous refusez la mitoyenneté. Ce sera le cas si celui-ci soutient des terres surplombant la propriété de l’un de vos voisins ou s’il soutient un bâtiment qui vous appartient. Vous pouvez cependant continuer à profiter indirectement du mur s’il vous fait de l’ombre ou s’il vous abrite du vent.
  • Vous pensez utiliser ce moyen pour ne pas assumer les dépenses liées à des travaux que l’on doit entreprendre en raison d’un défaut d’entretien de votre part, parce que vous avez démoli une construction qui s’y appuyait ou parce que vous avez fait des erreurs techniques dans vos derniers travaux.

PUIS-JE ÉDIFIER MON MUR LÉGÈREMENT EN RETRAIT POUR ÉVITER QU’IL NE DEVIENNE MITOYEN ?

Oui. La mitoyenneté d’un mur ne peut s’acquérir que s’il est édifié sur la limite séparative. Si le mur accuse un retrait, même faible, 10 cm par exemple, nul ne pourra en exiger la mitoyenneté ( Art. 661 Code civil ). Une telle solution a cependant son inconvénient : comment allez-vous procéder aux réparations et à l’entretien ? Vous serez obligé de demander une autorisation de passage à votre voisin.

COMMENT SE PRESCRIVENT LES INFRACTIONS À LA MITOYENNETÉ ?

Les litiges liés à la mitoyenneté sont nombreux, mais il faut savoir que le juge doit être saisi dans les trente années qui suivent la constatation de l’infraction aux règles de mitoyenneté. Passé ce délai, il y a prescription et le fautif ne peut plus être inquiété. Ainsi, votre voisin appuie son vieux poulailler depuis plus de trente ans sur votre mur. Vous n’avez jamais rien dit. Vous vous réveillez aujourd’hui, car il vient de le retirer pour édifier à la place une nouvelle pièce lui permettant d’agrandir sa maison. Votre colère est justifiée, mais votre tolérance vous a fait perdre le droit de contester la nouvelle construction, du moins sur la surface occupée par le vieux poulailler.

LA MITOYENNETÉ EXISTE-T-ELLE EN COPROPRIÉTÉ ?

En copropriété, il n’existe normalement pas d’élément mitoyen. Le gros œuvre entre dans les parties communes. Et les murs de séparation sont privés ou communs, conformément aux indications du règlement de copropriété. Toutefois, il peut arriver que votre règlement de copropriété mentionne au nombre des parties communes un certain nombre de cloisons ou de murs mitoyens. Dans ce cas, si des réparations sont nécessaires, vous devrez seul, avec votre voisin, en acquitter le montant, sans pouvoir exiger de prise de participation par le syndicat des propriétaires. Parfois, deux immeubles tous deux en copropriété, se trouvent aussi séparés par un mur commun, donc mitoyen. Son entretien (ou sa réfection) est pris en charge par les syndics des deux immeubles respectifs s’il y a un syndic ou par les propriétaires eux-mêmes dans le cas contraire.

AVEC LES MATÉRIAUX MODERNES, PEUT-ON SE PASSER DE L’ACQUISITION DE LA MITOYENNETÉ POUR CONSTRUIRE ?

Les constructions modernes sur une simple ossature en fer ou en ciment armé offrent des murs de fond de quelques centimètres d’épaisseur. Difficile aujourd’hui d’y appuyer poutres ou solives. Dès lors, est-il utile d’en acquérir la mitoyenneté ? Les techniciens aimeraient que la réponse soit non. Mais les juges sont peu enclins à leur donner satisfaction.

 

Articles relatifs