Servitudes

Dgae. ServitudeQU’APPELLE-T-ON SERVITUDE ?

Une servitude est une charge imposée sur une ou plusieurs propriétés pour l’usage ou l’utilité d’une autre personne ( Art. 637 Code civil ).

Certaines servitudes découlent des textes de loi, on dit qu’elles sont légales  : droit de passage, murs et fossés mitoyens, distances de construction, égout des toits. Elles sont automatiquement accordées quand se trouvent réunies les conditions de leur existence. Ainsi, vous avez le droit d’ouvrir une fenêtre vers le voisin si vous respectez une certaine distance minimale. Vous avez un droit de passage si votre terrain est enclavé. Vos eaux de pluies ne doivent pas être stoppées par un barrage édifié par votre voisin, etc…

D’autres sont décidées d’un commun accord entre deux propriétaires et concrétisées par un acte écrit signé. Elles peuvent restreindre les servitudes légales, on dit qu’elles sont conventionnelles.

Légale ou conventionnelle, une servitude suppose l’existence de deux propriétés n’appartenant pas à la même personne. Elle est attachée au bien lui-même et se poursuit même en cas de changement de propriétaire. La propriété qui voit son usage restreint par la charge de la servitude s’appelle fonds servant. Celle qui en a l’usage et l’utilité s’appelle fonds dominant.

QUELS SONT LES DIFFÉRENTS TYPES DE SERVITUDES ?

Elles sont au nombre de 4 :

La servitude continue : Son usage est (ou peut être) continuel et elle s’exerce toute seule, sans l’intervention de l’homme : canalisation passant dans votre terrain, égouts, vues, etc …

La servitude discontinue  : Son exercice suppose une intervention humaine : droit de passage, de puisage, de lavage…

La servitude apparente  : Comme son nom l’indique, elle peut se remarquer par la présence d’un ouvrage concret : porte, sentier…

La servitude non apparente  : elle ne présente aucun signe extérieur et n’en a pas besoin : il s’agit le plus souvent d’une obligation de ne pas faire, par exemple, si vous vous êtes engagé à ne pas construire sur une partie de votre terrain.

Les servitudes peuvent être combinées. Une interdiction de planter stipulée par un écrit constitue une servitude continue et non apparente. Une servitude de passage est discontinue et apparente.

COMMENT NAÎT UNE SERVITUDE ?

Une servitude peut voir le jour de 5 manières :

Par un texte de loi  : Distances pour vos plantations en limite de propriété ( Art. 671 Code civil ), droit de passage pour désenclavement ( Art. 682 Code civil ).

Par situation des lieux  : Vous devez supporter l’écoulement des eaux de ruissellement des propriétés situées plus haut ( Art. 640 Code civil ).

Par convention Art. 686 Code civil ) : Vous avez passé un contrat (sur simple feuille de papier ou devant notaire) avec votre voisin, qui, moyennant contrepartie, s’engage à ne pas construire plus d’un étage pour vous préserver la vue sur la mer.

Par destination du père de famille  ( Art. 692 Code civil ) : Lors d’une donation-partage, vous séparez les deux maisons de votre propriété et les fenêtres sont proches de la nouvelle ligne séparative.

Par usage trentenaire Art. 690 Code civil ) : Vous avez construit votre maison en limite de propriété et votre toiture surplombe le terrain voisin.

Vous avez profité de cette servitude pendant trente ans, de façon paisible, publique, continue et apparente, et votre voisin a toléré vos eaux de pluie pendant tout ce temps. Cette servitude vous est définitivement acquise.

PEUT-ON MODIFIER UNE SERVITUDE LÉGALE ?

La servitude légale est accordée par la loi, mais elle n’est pas d’ordre public. Vous pouvez donc l’écarter par un accord avec votre voisin. Le bénéficiaire de la servitude renonce à tout ou partie des avantages qui lui sont accordés. Vous pouvez, par exemple, décider de réduire vos distances de plantations. Vous concrétisez cet accord par un contrat et vous venez de créer une servitude conventionnelle qui écarte temporairement la servitude légale.

A QUELLES RÈGLES OBÉISSENT LES SERVITUDES ?

Toutes les servitudes privées (sauf précisions contraires pour les servitudes conventionnelles) obéissent aux règles suivantes :

  • Elles sont perpétuelles et subsistent aussi longtemps que la propriété existe.
  • Elles sont indivisibles.
  • Elles s’appliquent entre deux propriétés privées uniquement (particulier, mais aussi société ou propriété privée d’une collectivité locale). Vous ne pouvez pas imposer de servitude à un fonds public. Par contre, l’inverse est possible.

Si elles résultent d’une convention, elles ne peuvent s’exercer que dans les conditions convenues ( Art. 702 Code civil ). Si le droit de passage passe à gauche du « mapé » et longe le petit ruisseau, vous ne devez pas le changer.

LES SERVITUDES LÉGALES DONNENT-ELLES AUTOMATIQUEMENT DROIT À INDEMNISATION ?

Non, pas toujours.

  • Le droit de passage né d’une enclave donne lieu à une indemnité pour compenser les dégâts et la moins-value de la propriété qui subit la servitude.
  • La servitude d’appui pour l’irrigation ou la servitude d’aqueduc (passage des eaux par conduite souterraine) font l’objet d’une indemnité compensatrice en raison des travaux occasionnant des dégâts.
  • La servitude de vue, d’écoulement des eaux, de passage des égouts, etc. sont des phénomènes purement naturels qu’il faut supporter à titre gracieux, c’est-à-dire sans indemnisation.

QU’EST-CE QU’UNE SERVITUDE CRÉÉE PAR DESTINATION DU PÈRE DE FAMILLE ?

Lors d’une donation, d’une vente ou d’une succession, un terrain peut être scindé en deux, et une servitude peut en naître et s’imposer de manière incontestable : Droit de passage, servitude de vue ou arbres plantés trop près de la nouvelle ligne de séparation… Pour exister, la servitude acquise par destination du père de famille doit répondre à quatre conditions :

  • Elle résulte directement de la séparation en deux de la propriété.
  • Elle est la conséquence d’un aménagement réalisé sur l’un ou l’autre des nouveaux terrains, ou sur les deux, avant la division.
  • L’aménagement a été effectué dans l’intérêt de la propriété et non dans l’intérêt personnel du propriétaire.
  • La servitude est apparente.

UNE SERVITUDE PEUT-ELLE S’ACQUÉRIR PAR PRESCRIPTION TRENTENAIRE ?

Oui, mais uniquement à condition qu’elle soit continue et apparente. La prescription trentenaire ne s’applique ni aux servitudes discontinues ni aux servitudes non apparentes. Pas de prescription trentenaire donc pour :

  • Un droit de passage,
  • un droit de puisage, de lavage ou d’abreuvement.

COMMENT SE FORME UNE SERVITUDE CONVENTIONNELLE ?

En vertu du principe du droit de propriété, vous pouvez établir n’importe quelle servitude sur vos terres, pourvu que ce ne soit pas contraire à l’ordre public ( Art. 686 Code civil ). Il s’agit alors d’une servitude « du fait de l’homme ». Vous pouvez, par exemple, décider de rentrer votre voiture par la rue arrière et négocier pour cela un droit de passage chez le voisin, ou bien, convenir que vous avez le droit d’aller ramasser des mangues sur le terrain du voisin.

Pour cela, vous devez trouver un accord avec vos voisins et régler ensemble la question des indemnisations, puis vous établissez une convention de servitude, de préférence sous la forme d’un acte authentique passé chez le notaire et retranscrit à la conservation des hypothèques afin de le rendre opposable aux tiers.

Parmi les principales servitudes conventionnelles on trouve :

  • Les servitudes de vues,
  • les servitudes de passage (en dehors de l’enclave),
  • les servitudes de prospect, préservant votre panorama,
  • les servitudes nonaedificandi et non tollendi , c’est-à-dire interdiction de bâtir au-delà d’une certaine hauteur,
  • les servitudes opus ferendi , c’est-à-dire droit d’appuyer votre maison sur celle de votre voisin, sans obliger ce dernier à l’entretenir,
  • les servitudes d’aqueduc, de cueillettes diverses, de stationnement…

EXISTE-T-IL DES SERVITUDES ILLÉGALES ?

Par convention, vous pouvez créer à peu près n’importe quelle servitude, mais elle ne doit pas porter sur des choses contraires à l’ordre public. Ainsi, vous ne pouvez pas :

  • Établir une servitude reposant sur une personne,
  • imposer à l’acheteur d’un terrain d’y édifier un débit de boissons et de se fournir chez vous,
  • interdire à l’acheteur de votre immeuble de laisser s’établir un commerce susceptible de concurrencer le vôtre,
  • vendre votre maison de campagne en exigeant de conserver le droit de vous y promenez, d’y cueillir les fleurs et les fruits.

QUELS SONT MES DROITS ET OBLIGATIONS SI JE BÉNÉFICIE D’UNE SERVITUDE ?

Votre droit essentiel est l’usage . Vous l’exercez spontanément, quand l’envie vous en prend, sans avoir besoin de demander de permission. Vous avez aussi des obligations actives . Vous vous engagez, à vos frais, à faire tous les travaux nécessaires pour utiliser votre servitude et la conserver ( Art. 698 et 699 Code civil). Ainsi, si vous avez un droit de passage en voiture, vous pouvez faire niveler et empierrer le sol pour ne plus abîmer votre camionnette. Mais vous ne devez pas profiter de votre privilège pour aggraver la situation. Si vous bénéficiez d’une servitude d’écoulement des eaux, vous n’avez pas le droit d’en augmenter le débit naturel en y ajoutant vos eaux ménagères mais vous pouvez irriguer pour obtenir un meilleur rendement de vos terres. Et, si cette activité entraîne un préjudice pour votre voisin du dessous, vous devrez l’indemniser. Puisque vous bénéficiez de la servitude, vous devez donc aussi l’entretenir et la maintenir en état, même si vous ne l’utilisez pas.

QUELS SONT MES DROITS ET OBLIGATIONS SI JE SUBIS UNE SERVITUDE ?

Celui qui subit la servitude (appelé aussi propriétaire du fonds servant) a des obligations passives . Vous ne devez pas entraver l’usage de la servitude ( Art. 701, al. 1, code civil ). Vous n’appréciez guère que dès la saison des pluies, les eaux de la propriété du dessus viennent envahir vos terres. On le comprend, mais vous n’avez malgré tout pas le droit de construire une petite digue, dont le but serait de provoquer une stagnation des eaux naturelles chez votre voisin. Cela ne vous empêche pas d’établir une clôture, mais elle sera à claire-voie ou, si elle est en dur, vous aurez pris soin d’y aménager des rigoles d’évacuation. Néanmoins, si la charge de la servitude devient coûteuse ou si elle vous empêche de faire des réparations avantageuses, vous pouvez proposer un arrangement au bénéficiaire de la servitude ( Art. 701, al. 3, Code civil ).

LE NON-USAGE D’UNE SERVITUDE ENTRAÎNE-T-IL SA DISPARITION ?

Très souvent, les servitudes s’éteignent par non-usage pendant trente ans. C’est le cas même si elles sont apparentes et discontinues, même si elles ont été établies par convention, par destination du père de famille ou par usage trentenaire. Le point de départ de la prescription est le jour où vous cessez de profiter de la servitude, si celle-ci est discontinue (passage, puisage…), et le jour où un acte contraire a été fait, s’il s’agit d’une servitude continue ( Art. 707 Code civil ). Mais cette prescription n’est pas applicable aux servitudes naturelles ou légales (écoulement naturel des eaux, égout des toits, désenclavement…).

PEUT-ON SE SOUSTRAIRE À UNE SERVITUDE ?

Oui, en abandonnant l’objet de la servitude, si vous en êtes le propriétaire. C’est ce qu’on appelle la faculté de déguerpissement . Vous pouvez ainsi donner la parcelle de terrain sur laquelle s’effectue le droit de passage de votre voisin et vous clôturer totalement.

Cette faculté ne nécessite pas l’accord du bénéficiaire de la servitude. Mais cette faculté de déguerpissement ne vous sera pas accordée si des travaux sont prévus, qu’ils figurent dans un contrat écrit ou qu’ils sont dus à une faute de votre part.

COMMENT S’ÉTEINT UNE SERVITUDE ?

Les servitudes sont en principe éternelles, mais la législation prévoit trois causes possibles d’extinction, auxquelles il convient d’ajouter le commun accord des parties.

  • La propriété qui subit la servitude et celle qui en bénéficie sont réunies ( Art. 705 Code civil ) : Vous achetez le terrain sur lequel vous avez un droit de passage.
  • Il est devenu impossible d’utiliser la servitude (vous ne pouvez plus utiliser la rivière pour irriguer vos terres, la propriété de votre voisin fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique). Finie la servitude, mais, dans ce cas, vous avez droit à une indemnité spéciale. La servitude éteinte par utilisation impossible est rare. Car elle revit si les choses redeviennent comme avant. Quand l’expropriation est abandonnée, par exemple.
  • La servitude n’a pas servi pendant trente ans.

Attention  : si la servitude appartient à plusieurs et qu’il s’en trouve un seul contre lequel la prescription n’a pas pu jouer, elle continue ( Art. 709 Code civil ). Ainsi, un propriétaire mineur conserve ses droits sur la servitude jusqu’à sa majorité ( Art. 710 Code civil ).

LES SERVITUDES EXISTENT-ELLES EN COPROPRIÉTÉ ?

 

Il ne peut pas y avoir de servitude à l’intérieur d’une propriété sans le consentement de tous les copropriétaires. En effet, en tant que copropriétaire, vous avez seulement la jouissance exclusive de votre lot. La propriété demeure commune à tous les copropriétaires de l’immeuble.

QU’EST-CE QU’UNE SERVITUDE DE DROIT PUBLIC ?

On appelle servitudes publiques les charges imposées par l’État ou la commune aux particuliers. Elles sont très souvent organisées au profit du public en général. Nous ouvrons le robinet et l’eau coule. Nous jetons l’eau de vaisselle et elle disparaît dans les canalisations. Il fait nuit et nous allumons. Nous décrochons le téléphone et nous nous trouvons à portée de voix de nos amis… en échange, nous ne devons pas nous opposer au passage des canalisations, lignes électriques et autres poteaux téléphoniques. La servitude peut aussi profiter à la commune. Il est généralement possible de mettre fin à une servitude communale par simple clôture (vous édifiez un muret le long de votre propriété et nul ne peut plus y entrer). Les servitudes publiques sont toujours d’ordre public, on ne peut s’y opposer, contrairement aux servitudes privées qui offrent des échappatoires. Elles ne sont pas soumises à la prescription trentenaire. Tant que la loi subsiste, la servitude demeure et elle doit être supportée.

QUELLES SONT LES PRINCIPALES SERVITUDES PUBLIQUES ?

En dehors des servitudes utiles à notre vie quotidienne, nous devons aussi supporter les servitudes de réserve de terrains près du littoral, de passage le long du littoral, les périmètres de protection autour des points d’eau potable, les réserves naturelles et sites, la protection des monuments historiques, les canalisations de toute sorte, etc.

COMMENT SAVOIR SI LE TERRAIN QUE JE VEUX ACHETER EST GREVÉ D’UNE SERVITUDE ?

C’est au notaire qu’il revient de procéder à la formalité de recherche. Par prudence, avant de signer quoi que ce soit, passez par la mairie pour demander une note de renseignement d’aménagement. Vous découvrirez ainsi les dessous des servitudes (passage des canalisations, chemins privées…) et les projets de vos voisins.

 

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