Achat d’un terrain à bâtir

Dgae.Relevés des prix fruits et légumesLa recherche d’un terrain à vendre

Pour trouver un terrain à vendre, diverses pistes s’offrent à vous, les classiques : les annonces dans les journaux et commerces, les agents immobiliers, les notaires, les moins connues : les constructeurs de maisons individuelles qui possèdent une bonne connaissance du secteur, les fichiers tenus dans les mairies et le bouche-à-oreille. La loi interdit aux constructeurs de maisons individuelles d’intervenir directement dans la vente du terrain.

Comment choisir son terrain ?

– L’emplacement du terrain

  • L’orientation. Une bonne orientation par rapport au soleil vous permettra d’avoir moins chaud. Sous les tropiques, il fait très chaud et le soleil se couche à l’ouest alors limitez l’exposition de votre maison à l’ouest par des tentures, débords de toiture ou plantes.
  • La vue. Une vue « imprenable » n’est pas garantie. En effet, le Code civil règlemente les vues entres voisins mais ne protège pas la vue sur l’horizon.
  • La situation dans la localité : caractère résidentiel, proximité des commerces, écoles, moyens de transport. Les éléments à éviter : être proche d’établissements industriels et commerciaux (bruits, poussières, odeurs, fumées, etc), le bruit de la circulation, l’éloignement des transports et commerces.

– La configuration du terrain

  • La forme du terrain : le mieux est d’acheter un terrain suffisamment large et long pour y construire. Le permis de construire peut vous être refusé si votre terrain est trop en longueur donc trop exigu pour y construire. Pour savoir si le terrain est constructible, demandez une Note de Renseignements d’Aménagement (NRA) auprès du Service de l’Urbanisme.
  • La pente et l’accessibilité. Un terrain en pente entraînera des travaux coûteux. Une pente de 15% est un maximum. Les terrassements (remblais ou déblais) de plus de 60 m3 de matériaux doivent faire l’objet d’une demande de permis de terrassement auprès du Service de l’Urbanisme.
  • Rendez-vous dans la mairie où se trouve le terrain que vous souhaitez acheter pour vous renseigner sur le Plan Général d’Aménagement (PGA), s’il existe dans cette commune.

– LA QUALITÉ DU SOL

  • Une étude du sol a pour but d’examiner les risques d’érosion, la stabilité des ouvrages, la position et le niveau des fondations et l’assainissement des plateformes (collecte et évacuation des eaux de ruissellement).
  • Il est conseillé de faire faire une étude du sol afin de prévenir les risques d’affaissement des constructions, de glissement de terrain, etc…
  • Dans certaines communes, le Plan Général d’Aménagement (PGA) impose une étude du sol.
  • Contact pour étude du sol : LABOTP, Société d’Économie Mixte au service des collectivités, des investisseurs des entreprises et des particuliers pour les secteurs d’activités de la géotechnique, géologie, essais matériaux, expertise BTP, instrumentations et mesures, hydrogéologie, environnement, maîtrise d’ouvrage, ouvrages géotechniques – tél : 40 42 02 09 – fax : 40 42 45 10 – Site internet : www.labotp.pf – BP 404 – 98713 PPT

– Les équipements publics

  • L’EAU : vérifiez auprès de la mairie que votre terrain a accès à l’eau, mais également que la pression et le débit sont suffisants notamment sur les terrains en hauteur.
  • ÉLECTRICITÉ : évaluez le coût du raccordement voire de l’extension ou du renforcement du réseau existant. Consultez EDT, INFOS CONSEILS : 40 86 77 86 / FAX : 40 83 12 87
  • LE TÉLÉPHONE : rendez-vous dans une agence de l’OPT ou sur le site internet www.opt.pf
  • Frais forfaitaire d’installation par ligne installée 5 339 FCP TTC
  • Abonnement mensuel par ligne 2 350 FCP TTC (abonnement minimum de 6 mois)
  • L’ASSAINISSEMENT : Existe-t-il un tout-à-l’égout, le raccordement est-il possible ? Voyez avec les services de la mairie.

– Conseils pratiques

  • Pour la construction, faites attention à la saison des pluies et à la période des cyclones ; vous éviterez les retards dus aux intempéries.

– Un terrain constructible

  • Tous les terrains ne sont pas constructibles. Pour connaître les règles en matière de construction, rendez-vous au Service de l’Urbanisme (Tél : 40 468 023) et demandez la Note de Renseignements d’Aménagement (NRA) ou allez sur leur site internet www.urbanisme.gov.pf dans la rubrique « formulaires » et cherchez « demande de note de renseignements d’aménagement ».
  • Vous pouvez demander une NRA sans avoir à déposer un permis de construire.
  • NB : lors de l’acquisition d’un terrain, tout dossier de terre doit être accompagné d’une NRA qui renseigne l’acquéreur sur les conditions de constructibilité de cette terre. Dans ce cas, c’est le notaire qui demande au Service de l’Urbanisme la NRA. Vérifiez que la NRA est jointe à l’acte de vente. La constructibilité de cette parcelle peut constituer une condition suspensive figurant dans le compromis de vente.
  • Vérifier les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation prescrites par le plan de prévention des risques ou le projet de plan de prévention des risques. Les plans de prévention des risques naturels prévisibles dits P.P.R. sont destinés à délimiter des zones plus particulièrement exposées aux risques naturels prévisibles, tels que les inondations, les mouvements de terrain, les séismes, les éruptions volcaniques, les tempêtes, les cyclones, les raz de marée ou tsunamis (indiquer dans la note de renseignements d’aménagements).

– Les servitudes

  • Les servitudes limitent votre droit à la propriété et restreignent vos possibilités de construction. Elles peuvent être privées ou publiques.
  • Une servitude privée peut être légale c’est-à-dire instituée par la loi ou conventionnelle c’est-à-dire résulter d’un accord avec le voisin. Il peut s’agir d’une servitude de passage ou de désenclavement. Dans ce cas, on parle d’accès au terrain (droit de passage) et doit figurer dans le contrat.
  • Une servitude publique est apparente ou non, ce sont les lignes aériennes, câbles souterrains, passage d’une canalisation publique, règles de reculement. Pour les connaître, renseignez-vous au Service de l’Urbanisme.

Acheter un terrain “isolé”

  • Un terrain isolé est un terrain vendu par un particulier. Il n’est pas toujours viabilisé donc vous devrez vous occuper des différents raccordements (électricité, eau). Vous devez vous renseigner pour savoir s’il est constructible c’est-à-dire que la surface et la configuration vous permettent de réaliser une construction. Vous devrez également faire analyser la nature du sol par un cabinet d’étude pour s’assurer qu’il n’y aura pas de problèmes pour les fondations à long terme (risque d’affaissement de la maison).
  • Enfin, la surface indiquée dans le titre de propriété est indicative, au même titre que celle indiquée au cadastre. Il est donc conseillé de faire mesurer le terrain par un géomètre expert.

– Acheter un terrain en lotissement

  • L’achat d’un terrain dans un lotissement vous permet d’acquérir une parcelle prête à construire donc viabilisée et constructible. Néanmoins, sachez que vous êtes soumis aux règles du cahier des charges du lotissement pour la construction de votre habitation. Le cahier des charges peut par exemple imposer la couleur des toitures, interdire de gêner la vue de ses voisins, etc…
  • Tout lotissement doit être autorisé par un arrêté du conseil des ministres. Le dossier est déposé à la mairie du lieu de lotissement où il peut être consulté par tous et au secrétariat du Service de l’Urbanisme.
  • Le lotisseur privé ne peut procéder à la vente de terrains qu’après avoir obtenu le certificat de conformité.
  • Aucune vente ou location ne peuvent intervenir sans l’obtention par le lotisseur de l’arrêté d’autorisation de lotir, l’exécution des prestations et l’obtention du certificat de conformité.
  • Néanmoins, en vue d’éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments, le lotisseur peut obtenir l’autorisation de différer la réalisation du revêtement des voies, de l’aménagement des trottoirs. Les conditions sont l’engagement du lotisseur de terminer les travaux dans les délais que fixe l’arrêté. Et si le lotisseur est un privé, il doit consigner sur un compte bloqué la somme équivalant aux coûts des travaux à réaliser ou justifier d’une garantie d’achèvement.
  • La date de la décision approbative doit être visée dans tous les actes et promesses de vente, et dans tous engagements de location ou de location-vente.
  • Les affiches, annonces, tracts et tous moyens de publicité doivent faire connaître le dépôt du projet à la mairie ou au Service de l’Urbanisme, ainsi que la date de la décision approbative, et ne doivent porter aucune indication susceptible d’induire les acquéreurs en erreur.
  • Aucune publicité ne peut être entreprise avant intervention de l’arrêté d’approbation.

– Les limites du terrain

  • Pour connaître les limites du terrain, il faut exiger du vendeur un plan de bornage et un arpentage réalisés par un géomètre afin de payer le juste prix, d’éviter des litiges avec les voisins et de connaître la surface constructible.

VOUS AVEZ TROUVÉ UN TERRAIN À ACHETER ?

– VISITER LE TERRAIN PLUSIEURS FOIS AVANT DE L’ACHETER

  • Venez en semaine, le week-end, par temps de pluie, à la tombée de la nuit et en pleine journée, ce qui vous permettra d’évaluer le terrain selon différents contextes. Par exemple, le week-end, un terrain peut se révéler idéal mais ne plus l’être en semaine à cause du bruit en provenance d’une route très fréquentée ou d’industries et commerces. Par temps de pluie, vous pouvez vous rendre compte que les eaux de pluie de vos voisins inondent votre jardin.
  • Discutez avec le voisinage, renseignez-vous auprès de la mairie et observez les terrains aux alentours.

– FORMALITÉS JURIDIQUES

  • Si vous êtes intéressé par un terrain, allez chez un notaire pour signer un avant-contrat (promesse de vente ou compromis).
  • Si le vendeur veut confier la rédaction de l’avant-contrat à son intermédiaire (notaire, agent immobilier), il ne peut s’opposer à ce que votre notaire consulte l’acte, vous conseille et procède à quelques vérifications. Il défendra vos intérêts en proposant l’addition ou la modification de certaines clauses. Il ne vous coûtera pas plus cher car les deux notaires se partagent les honoraires.
  • L’intervention du notaire dès l’avant-contrat n’entraîne pas de coût supplémentaire s’il est chargé par la suite de la rédaction du contrat de vente.
  • Avant la signature de l’avant-contrat, refusez tout versement de sommes d’argent.
  • Localement il est d’usage, lors de la signature du compromis, de déposer en garantie une somme d’argent dont le montant peut varier entre 5 et 10% du prix de vente.

– LE FINANCEMENT DU TERRAIN

  • En plus des prêts proposés par les banques, l’achat du terrain peut également être financé par un plan épargne logement (si vous en avez souscrit un et si vous arrivez au terme de vos années de cotisations).
  • Si vous voulez construire dès l’acquisition du terrain, il faut prévoir un financement unique ou inscrire dans le contrat de vente du terrain une clause particulière.
  • Si l’achat du terrain est étroitement lié à l’obtention d’un crédit pour la construction d’une maison, vous pouvez indiquer dans l’avant-contrat que vous subordonnez la réalisation de la vente à l’obtention de l’ensemble des prêts nécessaires à l’opération globale : achat de terrain et construction. Ainsi, si votre prêt est refusé, le vendeur ne pourra vous obliger à acheter le terrain.

APRÈS L’ACHAT DU TERRAIN – VOS GARANTIES

– LE VENDEUR EST TENU A 3 OBLIGATIONS

  • Ces 3 obligations sont les suivantes :
    • délivrer la contenance promise ;
    • garantir son acheteur contre le risque d’éviction, en cas d’empiètement sur le terrain d’autrui ;
    • garantir son acheteur contre les vices cachés du terrain.
  • L’acheteur qui veut obtenir l’annulation de la vente en raison d’un vice du terrain vendu doit le faire dans de brefs délais (art. 1648 du Code civil).

– LA GARANTIE DE LA CONTENANCE

  • L’intermédiaire (agent immobilier, notaire) ne doit pas se contenter des superficies cadastrales, mais se procurer un plan de bornage, comparer le relevé cadastral et les limites de la propriété cédée. Toutefois, il n’a pas l’obligation de visiter systématiquement les lieux pour y confronter les biens vendus et leur désignation sur les titres de propriété.
  • Les erreurs sur la contenance peuvent avoir des conséquences sur la constructibilité du terrain et donc constituer un élément substantiel de la vente qui peut entraîner la nullité du contrat de vente.

– LA GARANTIE CONTRE L’ÉVICTION

  • Sauf clause contraire, le vendeur est tenu de garantir son acheteur contre l’éviction qui pourrait résulter des charges et servitudes non déclarées, d’une erreur de délimitation de la propriété. Le vendeur doit défendre l’acquéreur contre le trouble apporté par autrui à sa possession et l’indemniser au cas où la propriété de la chose vendue serait reconnue appartenir à un tiers ou qu’il existe des droits appartenant à des tiers dessus.

– LA GARANTIE CONTRE LES VICES CACHÉES

  • Le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices qu’il n’a pu déceler ; ce qui ne sera pas le cas si le vice est apparent pour une personne normalement diligente.

– LES INTERMÉDIAIRES

  • Notaires et agents immobiliers garantissent par leur présence la loyauté des pourparlers. Ils ont un devoir de conseil et de vérification. Ils ne peuvent se contenter des informations fournies par le vendeur. Ils doivent confronter entre eux les documents existants ou accessibles afin de lever toutes les incertitudes.

– LA PUBLICITÉ MENSONGÈRE

  • Lorsqu’une information erronée est parue dans une publicité, l’acheteur peut porter plainte pour publicité mensongère auprès du Service des Affaires Economiques (Tél : 50 97 97).

– LES GARANTIES DUES PAR LE PAYS ET LA COMMUNE

  • Le Code de l’aménagement de la Polynésie française prévoit que le Conseil des ministres ordonne par arrêté l’établissement d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles.
  • Les plans sont établis par le Service de l’Urbanisme ou par un organisme compétent sous le contrôle d’une commission.
  • Ce plan est consultable dans chaque mairie concernée, au Service de l’Urbanisme et dans chaque circonscription administrative territoriale concernée.
  • Il comporte les mesures de prévention et de protection nécessaires et fixe les règles particulières de construction.
  • Le fait de construire ou d’aménager un terrain dans une zone interdite par un plan de prévention des risques ou de ne pas respecter les conditions prescrites par ce plan est puni de peines pouvant aller jusqu’à 4 mois d’emprisonnement et 1 000 000 FCP d’amende.

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