Permis de construire

Dgae. Permis de construireDANS QUEL CAS A T-ON BESOIN D’UN PERMIS DE TRAVAUX IMMOBILIERS ?

Selon les articles LP. 114-6, 114-7et D. 114-8 et D.114-9 du Code de l’aménagement de la Polynésie française, les autorisations de travaux- immobiliers sont nécessaires pour tout terrassement, toute exécution de travaux ou tout autre projet de nature à modifier l’état des lieux. Ainsi, il doit être demandé dès que vous souhaitez construire une maison, un immeuble, un mur, un fare potee, un garage… 3 types d’autorisations de travaux immobiliers existent :

  • Le permis de terrassement (D.114-8 Code de l’aménagement de P.F) qui est obligatoire si on déplace ou manipule plus de 60m3 de matériaux qu’il s’agisse d’un déblai ou d’un remblai.

Si les travaux d’aménagement de terrain sont liés à un projet de construction faisant l’objet d’une demande de permis de construire, il n’est pas nécessaire de demander un permis de terrassement. Les terrassements seront instruits en même temps que la demande de construction.

  • Le permis de construire (D.114-9 Code de l’aménagement de P.F) qui est obligatoire pour tout ouvrage, qu’il soit maritime, terrestre, souterrain ou fluvial. Cependant, les travaux d’entretien courant, de réparation ou de rénovation, sauf s’ils modifient le gros œuvre ou l’aspect extérieur des ouvrages ou leur destination, ne sont pas soumis au permis de construire.

Lorsque l’ouvrage dépasse 600m2 de plancher ou que le projet nécessite l’aménagement de plus de 3 000 m² de terrain, le dossier relatif à la demande de permis de construire doit être établi, vérifié ou signé par un homme de l’art, organisme ou toute personnalité reconnue apte à le garantir.

  • L’autorisation de lotir (D. 114-12 Code de l’aménagement de P.F.) qui ne concerne que les constructions de lotissement, c’est-à-dire un terrain divisé en plusieurs parcelles destinées à recevoir des constructions.

Où faut-il demander le permis de construire ? La demande est adressée :

  • soit au maire de la commune dans laquelle sont exécutés les travaux,
  • soit au Service de l’Urbanisme (article A.114-14 Code de l’aménagement de P.F).

Cependant, lorsque la commune dans laquelle sont exécutés les travaux dispose d’un PGA (Plan Général d’Aménagement) et des moyens d’instruire la demande, celle-ci est obligatoirement déposée en mairie (article A.114-16 Code de l’aménagement de P.F). Il faut donc se rendre à la mairie ou au Service de l’Urbanisme selon le cas afin de retirer une demande de travaux immobiliers qu’il vous faudra remplir. En fonction du type de travaux envisagés, il vous sera remis une fiche listant les pièces nécessaires à la constitution du dossier. Le permis de construire est délivré gratuitement.

 

Par qui est-il délivré ?

Le permis de construire est délivré par le ministre en charge de l’urbanisme , sur avis du maire et du chef de service de l’urbanisme, qui vérifient la conformité de la construction avec les règles d’aménagement et d’urbanisme.

 

Existe-t-il une procédure simplifiée ?

Oui, certains ouvrages, en raison de leur faible importance, disposent d’une procédure simplifiée pour la demande d’autorisation voir même d’une exemption d’autorisation de travaux immobiliers. Il s’agit de la « déclaration de travaux » (article D. 114-6-1 Code de l’aménagement de P.F). Cette procédure concerne (article A. 114-30-2 Code de l’aménagement de P.F.) les constructions n’ayant pas effet de changer la destination d’un bâtiment existant et dont la surface au sol est inférieur est inférieure ou égale à 20m2; Par ailleurs, l’article A .1130-1 du code a prévu que certaine type de construction ou d’aménagement serait exempté de permis de construire comme :

  • les clôtures ne dépassant pas 2 mètres de hauteur, à l’exception de celles réalisées en bordure du domaine public
  • les abris de jardin ayant pour effet de créer une surface au sol inférieure ou égale à 6 m2 et dont la hauteur ne dépasse pas 2,5 mètres au-dessus du sol
  • les constructions ou travaux n’ayant pas pour effet de changer la destination d’un bâtiment existant et dont la surface au sol est inférieure ou égale à 20 m2
  • certains types de piscine (article A. 114-30-1 Code de l’aménagement de P.F.) ;

La demande et le dossier qui l’accompagne sont déposés au service de l’urbanisme ou à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés. L’autorité compétente dispose d’un délai d’un mois ( si votre projet n’est pas un établissement recevant du public ou s’il n’est pas assujetti au respect d’une réglementation à caractère domaniale ou d’urbanisme commerciale ou d’installation classée) pour manifester son opposition à la réalisation des travaux ou notifier les prescriptions auxquelles est subordonnée la réalisation desdits travaux. Ce délai écoulé, les travaux peuvent être réalisés sous réserve d’avoir effectué les formalités de publicité (articles A. 114-30-3 à A. 114-30-5 Code de l’aménagement de P.F.).

 

En combien de temps le permis de construire est-il délivré ?

L’article A. 114-18 du Code de l’aménagement de la Polynésie française prévoit que le délai de réponse varie de 1 à 6 mois en fonction de la nature du projet. Toute demande de pièces complémentaires ou d’informations suspend ce délai. Dans le cas de la déclaration de travaux, le délai d’instruction est de 1 mois. Lorsque la décision n’est pas notifiée dans le délai prévu, le demandeur est titulaire d’un permis de construire tacite.

ATTENTION : le permis de travaux immobiliers est périmé si les constructions ne sont pas commencées dans un délai de deux ans à compter de sa délivrance ou si les travaux sont interrompus pendant plus d’un an. Ces délais peuvent être prorogés 1 fois, pour une période d’une année mais vous devrez effectuer une demande par écrit dans le délai de 2 mois avant  l’expiration du délai de validité de votre permis initial . Il n’y aura pas de nouvelle instruction de la demande, l’administration vérifiera simplement qu’il n’existe pas de nouvelles réglementations d’urbanisme. La demande de prorogation doit être déposée, contre récépissé, à la mairie dans les deux mois avant l’expiration du délai en cours.

 

Est-il possible d’obtenir un permis de construire sur un terrain en indivision ?

Oui, si le demandeur justifie d’un droit de propriété indivis sur le terrain concerné par le projet. Toutefois, si une procédure de sortie d’indivision est engagée devant les tribunaux, il faudra attendre le jugement pour déposer la demande de permis. En présence d’une opposition émanant d’un autre co-indivisaire pendant la phase d’instruction, l’indivisaire qui sollicite un permis de construire perd la qualité de propriété apparente lui donnant un titre suffisant l’habilitant à construire. En cas de recours pour un motif sérieux présenté par un des autres propriétaires indivis pendant les 4 mois consécutifs à la date de délivrance du permis, l’autorité qui l’a délivré peut le retirer.

 

Dois-je informer les tiers de mon obtention du permis de construire ?

L’information des tiers est obligatoire (article A. 116-9 Code de l’aménagement de P.F.). Le bénéficiaire du permis doit poser un panneau d’affichage contenant des informations lisibles à l’extérieur du terrain. Les mentions obligatoires sont le numéro et la date du permis, le nom du bénéficiaire, la nature et la destination des travaux et, le cas échéant, le nombre d’étages prévus pour le projet. Ce panneau d’affichage doit rester installé pendant un mois à compter de la notification de l’autorisation à l’intéressé. A défaut, toute personne s’opposant au projet pourra saisir le tribunal administratif et demander l’annulation du permis. Les autorisations de travaux immobiliers font également l’objet d’une publication par listes récapitulatives au Journal officiel de la Polynésie française et un mois à la mairie.

 

Que se passe-t-il si je veux faire une clôture en bord de mer ?

Lorsqu’une propriété se situe en bord de mer et longe le domaine public maritime, il convient de connaître les délimitations exactes de sa propriété afin de ne pas construire sur le domaine public. Il vous faut demander une délimitation du domaine public maritime à la Direction de l’Équipement.   Si la clôture envisagée empiète sur le domaine public maritime, vous devez obtenir préalablement de la Direction des Affaires Foncières, une autorisation d’occupation temporaire du domaine public maritime. A défaut, il s’agit d’une atteinte au domaine public maritime (contravention de grande voirie) et l’auteur s’expose à des sanctions lourdes. Vous devez ensuite faire les démarches soit à la mairie, soit au Service de l’Urbanisme pour obtenir un permis de construire ou de terrassement.

 

Ai-je besoin d’un permis de démolition si je veux construire une nouvelle maison à l’emplacement de l’ancienne ?

Non. Il n’existe pas de permis de démolition. Si vous souhaitez construire une nouvelle maison à l’emplacement ou non de l’ancienne construction, il suffit de demander un nouveau permis de construire. Mais vous devrez informer la Direction des Impôts et des Contributions Publiques (Tel : 40.50.68.60) de la démolition pour ne plus avoir à payer l’impôt sur la propriété bâtie relatif à la construction démolie.

 

Que se passe-t-il si je construis sans permis de construire ?

Si aucun permis de construire n’a été délivré, l’administration, saisie d’une plainte émanant d’un particulier, disposera d’un délai de 3 ans à compter de la fin des travaux effectués illégalement pour saisir le tribunal correctionnel. Les articles D.117-1 et D.117-2 (Code de l’aménagement de P.F) prévoient plusieurs sanctions : amendes, emprisonnement et remise en état des lieux. Passé ce délai de 3 ans, l’action administrative est prescrite, c’est-à-dire que l’administration ne pourra plus agir devant le Tribunal correctionnel. Cependant, un particulier ayant subi un préjudice du fait de la construction illicite peut toujours demander au Tribunal de première instance réparation du préjudice subi. Ce préjudice doit être démontré. Il peut, par exemple, s’agir d’une obstruction de la vue, d’un défaut d’ensoleillement, d’un défaut d’écoulement des eaux de pluie… Attention, aux termes de l’article LP.114-14 (Code de l’aménagement de P.F), l’occupation ou la location des lotes ou constructions, ne peuvent avoir lieu sans que l’autorité, qui a délivré l’autorisation initiale, ait établi un certificat constatant la conformité des travaux réalisés avec ceux prévus par l’autorisation de travaux immobiliers notamment en matière d’hygiène, d’assainissement, d’implantation, d’aspect, de destination, de conditions de raccordement aux voies et réseaux. Le non respect de cette obligation expose le contrevenant à des sanctions allant de 2 à 4 mois d’emprisonnement et d’une amende de 200.000 à 1.000.000 de francs CFP. A défaut d’obtenir un permis de construire, il n’est pas possible d’obtenir de certificat de conformité et aucune occupation de la construction n’est possible.   Cependant, Il est toujours possible et surtout souhaitable de régulariser sa situation en demandant un permis de régularisation. Si cette régularisation est possible, il vous sera délivré un constat de travaux. Cette démarche ne vous affranchira pas pour autant des éventuelles poursuites ou sanctions pour défaut d’autorisation préalable. Par ailleurs, les aménagements et les constructions neuves n’ayant pas obtenu de certificat de conformité dans les délais ou n’ayant pas été autorisés sont redevables de l’impôt sur les propriétés bâties.   Les constructions nouvelles, les reconstructions, les additions de construction, régulièrement déclarées, bénéficient :

  • de 5 ans d’exonération totale
  • puis de 3 ans d’exonération partielle (abattement de 50%)
  • elles sont imposées en totalité à partir de la 9ème année.

Qu’est-ce que le PGA ? Le Plan Général d’Aménagement (PGA) est destiné à fixer les règles générales et les servitudes d’occupation des sols sur une commune ou un groupe de commune. Ces règles sont justifiées par le caractère de la région, du site, de l’agglomération, les nécessités générales ou locales (Article D.111-4 Code de l’aménagement de P.F). Chaque PGA fixe un zonage : la commune est divisée en zones d’urbanisme et zones naturelles, en fonction de leur utilisation possible ou organisée. Les constructions envisagées doivent respecter les règles particulières applicables dans la zone où se trouve le terrain.  

 

Qui est doté d’un PGA ?

En 2013 , 17communes sont dotées d’un PGA :

  • Aux Iles-du-Vent : Papeete, Pirae, Arue, Mahina, Punaauia, Paea, Papara et Moorea
  •  Les îles des Gambier, Tahaa, Maupiti, Ua Pou, Fakarava, Nuku-Hiva, Hiva Oa, Huahine

 

Qui contacter pour connaître les démarches à effectuer ?

Service de l’Urbanisme   40. 46.80.23.

Direction de l’Équipement    40.46.80.17.

Direction des Affaires foncières / Cadastre       40.47.18.18 / 40.47.18.64.

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