Enclave

Dgae. EnclaveQUAND CONSIDÈRE-T-ON QU’UN TERRAIN EST ENCLAVÉ ?

Est considéré comme enclavé tout terrain qui n’a pas d’accès à la voie publique ou dont l’accès est insuffisant(Art. 682 Code civil) .

L’enclave peut résulter de trois situations différentes :

  • La propriété enclavée est totalement entourée de terrains et elle ne possède aucun accès à la route.
  • La propriété enclavée longe la voie publique, mais elle n’y a pas accès (par exemple, il y a une dénivellation de 4 mètres par rapport à la route). La propriété est enclavée si le coût des travaux d’accès est jugé excessif et sans rapport avec la valeur de la propriété enclavée. Elle ne l’est pas si l’accès est incommode (terrain légèrement accidenté, mauvaise visibilité pour sortir la voiture dans la rue…).
  • Il existe bien un accès, mais il est insuffisant (la bande de 1m qui rejoint la route ne vous permet pas de passer en voiture). Vous pouvez demander l’agrandissement du passage (par exemple : vous transformez une habitation en local à usage professionnel et vous avez besoin d’un accès pour les véhicules de livraison). 

COMMENT PROCÉDER AU DÉSENCLAVEMENT ?

Vous pouvez à tout moment réclamer un passage assurant la desserte complète de votre terrain, à charge pour vous de verser une indemnité compensatrice à votre voisin. En effet, le désenclavement est imprescriptible . Si, pendant trente, quarante, voire cinquante ans, vous vous êtes contenté d’un passage à pied, vous ne perdez pas pour autant votre droit au désenclavement pour accéder enfin à votre domicile en voiture. Ce droit s’applique si vous jugez votre issue insuffisante soit pour l’exploitation agricole, industrielle, ou commerciale de votre propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement. Mais cette énumération n’est pas limitative. Il n’existe, en effet, aucune restriction formelle au droit de désenclavement. Il n’y a en théorie aucune démarche à faire pour obtenir votre désenclavement. Mais en pratique les modalités d’application du droit de passage posent parfois des difficultés qui justifient l’établissement d’un acte notarié (ex : choix du tracé, conditions d’utilisation, montant de l’indemnisation…).

QUI PEUT DEMANDER LE DÉSENCLAVEMENT ?

Seul le propriétaire du terrain enclavé peut demander le désenclavement. Ce droit est aussi reconnu à l’usufruitier, au bénéficiaire d’un droit d’usage et d’habitation, au titulaire d’un bail à 99 ans et à chaque indivisaire si la propriété se trouve être en indivision. Un locataire ne peut pas exiger de son propre chef une servitude pour une chose qui lui est donnée en bail.

LE DÉSENCLAVEMENT PEUT-IL ÊTRE REFUSÉ ?

Le désenclavement peut vous être refusé si vous êtes responsable de l’enclavement. Cette règle est fondée sur une jurisprudence constante. C’est le cas lorsque par négligence ou par étourderie :

  • Vous avez édifié le long de la rue, dans le prolongement direct de votre maison, un garage. La parcelle de terrain situé à l’arrière de vos bâtiments est dorénavant enclavée. Vous ne pouvez pas exiger un droit de passage pour vider votre fosse septique dorénavant inaccessible de la route ;
  • Vous avez vendu par erreur une parcelle située entre votre maison et la route sans vous réserver le droit de passage. Rien n’oblige les nouveaux acquéreurs à raser le garage qu’ils viennent d’édifier sur l’ancien passage.

OÙ DOIT SE FAIRE LE PASSAGE ?

Le passage n’est accordé que sur des fonds privés et ne peut jamais être demandé sur un terrain public. Il est rare que les voisins acceptent votre demande de droit de passage, trouvant mille raisons de refuser : « Pourquoi ne passez-vous chez M. Timi, son terrain n’est pas cultivé ?  », « Pourquoi ne demanderiez-vous pas à Mme Opuu, c’est plus pratique ?  »…

La règle veut que l’on prenne du côté où le trajet est le plus court et à l’endroit le moins dommageable (Art. 683 Code civil). 

Donc :

  • si le tracé le plus court traverse trois propriétés au lieu d’une, cela n’a aucune importance ;
  • si le tracé le plus court entraîne des dommages (il faut couper des arbres fruitiers…), le passage peut être fixé sur un tracé plus long ;
  • si le tracé le plus court se révèle difficile (par exemple, la pente est trop raide), il peut être détourné vers un autre terrain, même s’il en résulte des dommages.

Attention : les règles ci-dessus ne sont pas applicables si votre terrain est enclavé à la suite d’une division de propriété par partage, vente ou échange. En effet, la loi prévoit, dans ce cas, que « le passage ne peut être demandé que sur des terrains qui font l’objet de ces actes  » (Art. 684 Code civil ). En conséquence, si l’héritage de votre père a entraîné un morcellement des terres, vous ne pouvez pas exiger un passage au plus court sur le terrain de votre voisin. Vous devrez vous arranger avec les différents héritiers. Ce n’est que lorsque aucun passage suffisant ne peut matériellement s’établir sur les terrains issus de la division que vous serez en droit de demander l’application des dispositions de l’article 682.

A QUELLES CONDITIONS S’EFFECTUENT LE PASSAGE ?

L’étendue et les conditions du passage sont fonction des besoins de son utilisateur. Selon les cas, la largeur du chemin sera fixée à 1 m, 2 m, 3 m, 4 m ou plus. Il peut s’agir d’un passage à pied, mais un cultivateur aura peut-être besoin de faire passer de gros engins agricoles. Sachez que le droit de passage s’étend sur le sol, mais aussi en dessous et au-dessus. Vous ne pouvez donc pas refuser le passage des canalisations, ni celui des lignes électriques ou téléphoniques. Les conditions de l’exercice du passage seront aussi précisées dans la convention écrite si elle est faite devant notaire ou dans le jugement si le droit de passage est demandé en justice. La convention écrite ou le jugement permettent de répondre aux questions suivantes : Pouvez-vous l’emprunter à toute heure du jour et de la nuit ? Qui peut y avoir accès ? Vous, votre famille, des visiteurs, des tiers ? Qui paiera les frais d’établissement ? A qui incombe l’entretien ?

QUI DÉTERMINE LE TRACÉ DU PASSAGE ?

Celui qui a besoin du droit de passage est titulaire d’un droit légal. Il peut donc, en théorie, choisir le tracé le plus court et l’imposer au voisin sans passer par le juge ou par un notaire. Mais dans la pratique, c’est difficile à faire. Un passage entraîne toujours un trouble de jouissance et bien souvent des dommages qu’il n’est pas toujours facile d’évaluer seul. Mieux vaut établir une convention écrite devant notaire et fixer à l’amiable l’indemnisation. Faute d’accord sur le tracé ou les indemnités, il faut porter votre demande devant le Tribunal Civil de Première Instance. Le juge désignera un géomètre, qui déterminera alors, dans le respect des intérêts de chacun où se situera le passage et quelle indemnité il convient de fixer.

COMMENT INDEMNISER LE PROPRIÉTAIRE DU PASSAGE ?

La loi prévoit d’indemniser le propriétaire du terrain sur lequel s’exerce le passage pour les dégâts occasionnés par la création du droit de passage (Art. 682 Code civil) . Le critère retenu est donc celui du dommage créé, et non pas celui de la plus-value accordée au terrain désenclavé. Si vous devez céder un droit de passage sans que cela vous crée de préjudice, vous n’aurez donc pas d’indemnité.

Vous pouvez être indemnisé dans les cas suivants :

  • Vous avez subi des dégâts pour aménager le passage, un mur de clôture a été endommagé ou deux manguiers ont été arrachés… ;
  • Vous avez dû supporter les inconvénients d’un chantier (bruit, graviers, ciment et gravats entreposés sur votre terrain, passage d’une bétonnière, présence d’ouvriers…) ;
  • Votre propriété enregistre une moins-value du fait de la naissance d’une obligation. On appelle cela une indemnité de servitude.

Cette perte est souvent calculée au prorata de la surface nécessaire au passage et en général à 40 % de la valeur du terrain. Cette indemnité ne peut plus être réclamée trente années après la première utilisation du passage.

Il est à noter que les frais administratifs issus de la demande de droit de passage (acte notarié, hypothèque, frais de justice…) sont à la charge du demandeur. Mais, si le droit de passage est également utile au propriétaire du terrain sur lequel il se trouve, les indemnités seront partagées.

LES CONDITIONS DU PASSAGE PEUVENT-ELLES ÉVOLUER ?

Un droit de passage est modifiable. Ce n’est pas parce que vos grands-parents n’utilisaient qu’un vélo que vous ne pouvez pas faire passer une voiture chez vous. Si vous avez un véhicule automobile, vous pouvez demander l’agrandissement du chemin. A tout moment, le bénéficiaire du droit peut saisir le Tribunal Civil de Première Instance pour obtenir un élargissement du passage. Cette extension doit toutefois être justifiée par la nécessité et non par simple commodité. Et elle donne lieu à une indemnité au titre de l’aggravation de la servitude. Accepter le passage d’une camionnette ou d’un camion, ce n’est pas la même chose. De son côté, le propriétaire du terrain peut demander une modification du tracé pour placer une clôture nécessaire à sa sécurité, par exemple. Vous ne pouvez refuser la proposition d’un nouveau tracé si le propriétaire du terrain a de bonnes raisons de changer (il agrandit sa maison, par exemple) et si la nouvelle proposition n’entraîne aucun inconvénient majeur pour vous. Si vous ne trouvez aucun terrain d’entente, vous devrez faire arbitrer votre conflit par le juge.

COMMENT S’ENTRETIENT UN PASSAGE ?

L’entretien du passage incombe à son utilisateur ( Art. 697 Code civil ). Mais si le propriétaire du terrain en a lui aussi l’usage, il convient alors de partager les frais d’entretien. L’accès au passage doit toujours rester libre. Vous ne pouvez donc pas y garer votre voiture ou y entreposer votre bois. Si le propriétaire refuse de dégager le passage, vous pouvez l’y contraindre en intentant une action possessoire auprès du tribunal.

LE DROIT DE PASSAGE EMPÊCHE-T-IL LA CLÔTURE ?

Non, le droit de passage ne vous empêche pas de clôturer votre terrain( Art. 647 Code civil ). Mais la clôture ne doit pas rendre l’usage du passage plus incommode ( Art. 701 Code civil ). Vous pouvez tout au long du passage planter ou édifier une murette qui vous protège des regards indiscrets, en prenant soin toutefois de ne pas réduire la largeur du passage par un mauvais calcul de distance ou par une haie qui s’élargit rapidement.

A l’extrémité du passage, le problème est plus épineux. Vous n’avez pas envie que n’importe qui pénètre chez vous. Pouvez-vous installer une barrière et rendre ainsi l’utilisation du passage incommode ? Les juges se posent encore la question et statuent au coup par coup pour savoir s’il faut prendre en considération d’abord l’intérêt du propriétaire du terrain ou celui du bénéficiaire du passage. Il semble que, dès lors qu’il n’y a pas intention malveillante mais désir de se protéger, le propriétaire puisse mettre une barrière et en donner la clé à l’utilisateur du passage. Si aucune solution ne vous semble satisfaisante et si vous désirez à tout prix vous clôturer, vous pouvez abandonner la propriété de ce droit de passage. On appelle cela le « déguerpissement » ( Art. 699 Code civil ). Vous êtes alors libre de dresser une haie ou un mur, dans les limites légales, et de mettre votre barrière où bon vous semble, sur ce qu’il vous reste de terrain.

 

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