La révision du loyer

Le bail commercial : c’est un contrat de bail portant sur un local dans lequel un fonds de commerce est exploité, et dont l’exploitant (commerçant, artisan, industriel) est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. La personne qui exerce une profession libérale ne peut prétendre à un bail commercial.

Quelques soit le type de bail (à usage commercial, artisanal, industriel, professionnel ou d’habitation), la révision des loyers doit obéir aux règles générales fixées par l’arrêté n° 1462 CM du 31 décembre 1992 modifié :

- la révision ne peut intervenir qu’à la fin du trimestre calendaire qui suit la date anniversaire du bail ;
- Il ne peut y avoir :

• de rattrapage des révisions non effectuées les années précédentes (sauf si contractuellement les parties ont convenu d’un délai de révision supérieur à un an),
• ni de perception à titre rétroactif.

Selon le type de bail, sont également prévues des règles particulières :

Le moment où intervient la révision du loyer

• Pour les baux des locaux à usage commercial, artisanal ou industriel :

La révision a lieu tous les 3 ans à la date anniversaire du bail à la fin du trimestre calendaire.

• Pour les baux des locaux à usage professionnel :

La révision a lieu tous les ans, à la fin du trimestre calendaire qui suit la date anniversaire du bail (Sauf délai de révision contractuel supérieur).

Exemple : Le bail professionnel prend effet le 1er février 2018.
La révision du loyer ne peut intervenir qu’à compter du 1er avril 2019, c’est-à-dire à la fin du trimestre calendaire « janvier, février, mars 2019».

Le calcul de la révision du loyer
(il s’agit des loyers hors charges. Les charges ne sont pas de la compétence de la PF mais des communes.)

• Pour les baux des locaux à usage commercial, artisanal ou industriel et professionnel

Le taux de révision est débattu librement entre les parties, dans la limite de la variation de l’indice mensuel des prix de détail à la consommation.

Il s’agit de la variation entre :
   o Le dernier indice publié à la date anniversaire donnant lieu à révision et
   o L’indice publié à la date anniversaire de la précédente révision (ou l’indice publié à la date de la signature du bail, si c’est la première révision).

En cas de variation négative le taux de révision est nul.

Pour connaître l’indice des prix à la consommation : consultez le site internet de l’Institut de la Statistique de Polynésie Française - ISPF.

Le taux maximal de révision (T), exprimé en %, se calcule de la façon suivante :

T : Taux maximal de révision (en %) B : dernier indice publié à la date anniversaire donnant lieu à la révision A :  indice publié à la signature du bail ou à la révision précédente

En cas de variation négative le taux de révision est nul.

Exemple : Dans le cas où un contrat de location à usage commercial est signé en février 2019 avec un loyer de 100.000 Fcfp. L’indice du prix à la consommation en février 2019 = 98,66 et en février2022= 103,60

Le calcul est le suivant :

T = ((indice 2022 - indice 2019) / indice 2019) x 100
T = ((103,60 - 98,66) / 98,66) x 100
T = 4,957 %

Nouveau loyer : 100.000 + (100.000 x 4,957%) = 104.957 Francs
Donc en avril 2022, le propriétaire pourra augmenter le loyer et passer de 100.000 francs à 104.957 francs.

À titre indicatif, un simulateur de calcul de révision de loyer est disponible sur le site internet de l’Institut Statistique de la Polynésie Française :